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投资楼市,千万不要犯这样的错误!

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  从前年开始,我根据种种迹象果断提出中国房地产市场第三轮黄金时期即将来到。就在大多数人半信半疑犹豫不绝的时候,中国历史上最大规模的抢房潮开始了,不仅一二线城市大幅上涨,就是三四线城市也有明显的涨幅。
  很多人看准了节奏站对了风口,更多的人扼腕痛心天天等着崩盘的机会失去一次次最好的机会。
  而很多的人总在纳闷,为什么别人的房都在涨价,而自己的房就是不涨。那些要啥没啥的房子房价在涨,而要啥有啥的繁华位置的房产涨幅很小。
  熟悉股市的朋友都知道,一定要选择有成长性的股票才会上涨,而蓝筹股却总是不涨,就是因为蓝筹股已经非常成熟,不具有成长性,所以股价非常平稳。
  就像工商银行非常好,但你顶多在工商银行存钱,但很少会买工商银行的股票。就是因为工商银行已经成熟,没有了代表成长性的增长率。
  而房产和股票同属于投资市场的标的,所以就具有相同的特点,也就是说投资房产也一定要选择具有成长性的房产才会升值。
  在解释房产投资的原理之前,我先问大家一个问题,一个没有工作经验的年轻人和一个身价不菲的中年人,你更愿意雇佣谁?相信大部分人都会选择年轻人,因为年轻人会给你至少干三四十年,尽管刚开始他什么都不会但是你可以教会他。而中年人虽然什么都会马上能给你干活可是干不了几年就要退休,然后就是你来养活他。也就是说,年轻人的成长性是你最主要的考虑因素。
  好了,带着这个答案我们再来看看投资房产的租售比,所谓的租售比,就是房价和月租金的比值,国际上通用的合理租售比值为:旧公寓大楼是120倍,新公寓是140倍,独立的别墅或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值,说明房价是合理的,一旦超出这个比值,说明房价被高估。
  在不考虑成长性的金融角度上来说,在合理租售比以下,买房合算;超过合理租售比,自然就是租比买合算,超过越多,就越合算。所以最近很多观点说中国房价有泡沫就是依据预售比来衡量的。
  于是,很多人判断如今中国的房价有泡沫,于是天天等待房价崩盘,企盼房价暴跌,最终一次次错失买房良机。这些天天盼房价暴跌的人没有看清房价的本质,更不懂投资的真谛,而是把房价上涨的原因归罪与政府。让群众和政府产生了矛盾。
  所以,让老百姓明白房价的本质就是化解这种矛盾的关键!就是解决中国房地产症结的良药!更是我一直从事房产投资分析并分享给大家的原因。
  我们知道,决定房子价值的因素就是房子周边的公共配套资源,主要包括地铁,公交,幼儿园,学校,医院,公园,超市,饭店,商场,电影院等等公共资源,房子的的价值就是这些公共配套资源的价值总和,当房子周边的公共配套资源越多越优质,房子的价值就越高,反之正好相反。就北京市来说,由于优质的公共配套资源过分的集中在城市中心区域,所以中心城区的房价要远远高于郊区,但是随着一些局部热点区域的崛起,比如中关村的教育和IT优势就让中关村的房价完全和市区接近甚至开始超越了市中心。但是随着京津冀一体化的不断深入,这种格局正在发生巨大的变化。
  显然,房价就包含了两种收益属性:一种是房子周边已经拥有的配套资源(存量配套),我们通常叫做居住属性;另一种是房子周边未来会拥有的配套资源(增量配套),我们通常叫做投资属性。我们常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。也就是说,房子的周边未来会有配套设施的增加,那么这样的房子就有升值空间,而升值的原因就是未来的配套设施一旦兑现,那么就是在给配套设施周边的房子送金送银。我们看到,燕郊大厂香河房价从去年北京市政府东迁通州的消息落地以后开始暴涨,内在的原因就是北京市政府东迁以后必然会带动一大批城市配套设施迁到这些区域,尤其是教育医疗资源的大量迁入,就会带动附近的房价开始上涨。
  回到前面提到的租售比的话题,出租房子看的是已经有的配套设施(居住属性),而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(居住属性+投资属性),这种具有增量的机会在资本市场通常叫做成长性。
  正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性,而预售比的概念里只计算了居住属性,因此租售比就出现了巨大的偏差。
  在发达国家(成熟性而没有成长性),由于城镇化已经完成,没有农村人口进城的压力,城市建设基本饱和,不可能再增加新的城市配套设施,所以这些地方的房价只有居住属性,没有投资属性,用租售比衡量房价在发达国家基本是准确的。就像美国澳大利亚等国家根本就不会修建高铁地铁等等,而都是发展中国家才对这些城市配套有巨大的兴趣。
  而在发展中国家(有成长性),由于城镇化率还很低,还有大量农村人口进城的压力,所以城市就必须通过扩容来容纳这些增量人口,就必须不断增加城市配套设施,比如中国的城镇化率就只有55%,大城市的人口在不断增加,所以各个大城市都在不断进行城市的扩容建设。这些不断增加的配套设施就让中国大城市的房产具有了投资价值。我在前几天发表的《从中美两国高铁建设看中美两国房价走势》说的就是这个道理。
  正是因为中国还是一个发展中国家,还有很高的成长性,房价里面包含的投资属性就要高于居住属性,所以片面的用发达国家成熟的租售比概念去衡量中国的房价价值,就会犯形而上学的错误。就像用一个年轻人的收入去和中年人的收入去对比身价,那么必然会出现巨大的偏差。
  中国房产的价值正处于青少年发展时期,投资价值主要看未来的成长性,新型城镇化就是成长的动力,每次总理在全国人大政府工作报告中宣布" 城镇化是现代化的必由之路,就是最大的内需潜力和动能所在!"说的就是这个道理。
  明白了上面的道理,我们就可以用选股票的思维去投资买房。具体就是说,要买那些未来国家公共配套资源将要集中建设的区域的房子,这些区域由于暂时可能还不是很方便,这样价格就会相对便宜,房租当然也会很低,但由于未来能够享受政府投资给房产周边不断增加配套设施带来的红利,所以未来的升值空间就会很大,作为投资购房,这样的购房投资就是未来收益最大的投资。
  当一个区域还比较荒凉的时候,如果传出政府要大规模建造这个区域,这就是投资机会,因为这个时候这里的房产就是原始股。而敢于在这个时候买进这个区域房产的人就是现在时髦的风险投资(PE,VC),因为一旦这个区域未来成熟起来那么当初的投资就会获得几倍或者几十倍的收益,就比如二十年前你投资北京三环,十年前你投资北京五环,五年前你投资燕郊,去年你投资香河,今年你投资嘉兴一样。
  所以,那些新兴区域的房产就是股市中的潜力股,成长性是衡量价值的主要因素。这点不仅楼市,就是股市也是一样。就像当初孙正义投资马云淘宝获得几百倍的收益,如果这些新的区域一旦能够成为未来的热点板块,那么你的投资收益就会和孙正义一样。

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